Vivir de alquiler puede parecer sencillo hasta que surge un problema: un grifo que gotea, la caldera que deja de funcionar en pleno invierno o un enchufe que provoca cortes de luz. En ese momento aparece la gran pregunta: ¿reparaciones alquiler en España, cómo sabemos quien tiene que asumirlo?.
La respuesta no depende de un acuerdo entre las partes, sino de lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil, que delimitan con claridad qué gastos debe asumir cada parte para evitar conflictos innecesarios.
El artículo 21 de la LAU establece que el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante la vigencia del contrato.
En la práctica, esto significa que el arrendador debe asumir y ejecutar sin demora cualquier obra que garantice que la vivienda se mantiene en condiciones dignas. Además, no puede repercutir estos gastos en el precio del alquiler.
Si el propietario no cumple y la vivienda pierde sus condiciones mínimas, el inquilino puede incluso resolver el contrato sin penalización.
La LAU también contempla una excepción importante: si el deterioro se debe a un uso inadecuado de la vivienda, el gasto lo asume el arrendatario.
El Código Civil (artículos 1563 y 1564) refuerza esta obligación, estableciendo que el inquilino responde de los daños ocasionados salvo que pueda demostrar lo contrario. Esto incluye desperfectos causados por convivientes o personas bajo su responsabilidad.
Si la vivienda se alquila con electrodomésticos (frigorífico, lavadora, horno, etc.), el propietario debe reparar o sustituir los aparatos cuando se averían por uso normal o desgaste.
En cambio, si el daño deriva de un mal uso (por ejemplo, sobrecargar la lavadora constantemente), la reparación corre a cargo del inquilino.
En situaciones críticas, como una fuga de agua que amenaza con causar daños graves, un fallo eléctrico que deja la casa inutilizable o una caldera rota en invierno, el propietario no puede negarse a reparar.
Si se niega, el inquilino puede:
Si el inquilino adelanta el pago de la reparación por la urgencia, podrá reclamar el reembolso íntegro al propietario, siempre que:
El artículo 21.4 de la LAU señala que corresponden al arrendatario las “pequeñas reparaciones” derivadas del uso cotidiano de la vivienda.
Ejemplos típicos:
En cambio, el desgaste natural (paredes que se amarillean con el tiempo o suelos que pierden brillo tras años de uso) corresponde al propietario.
Depende del origen de la avería:
Saber qué reparaciones por estar en alquiler en España, corresponden a cada parte evita discusiones y protege tanto al arrendador como al arrendatario. En concreto:
¿Puede el propietario subir el alquiler para cubrir reparaciones?
No. La ley prohíbe trasladar estos gastos al precio de la renta.
¿Qué pasa si el inquilino causa daños y no los repara?
El propietario puede exigir la reparación o descontar el coste de la fianza al finalizar el contrato.
¿Se pueden pactar condiciones distintas en el contrato?
El contrato puede concretar obligaciones, pero nunca eliminar derechos básicos reconocidos en la LAU.
La convivencia en un alquiler puede generar tensiones si no se conocen las normas. Tanto propietarios como inquilinos ganan en tranquilidad cuando las obligaciones están claras desde el principio.
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